Beleidsnota Snippergroen

1. Inleiding

Een groene omgeving is voor een landelijke gemeente als Losser belangrijk voor het woongenot. Om die reden besteedt de gemeente veel aandacht aan de kwaliteit van het groen middels gerichte investeringen en een doelmatig beheer. De inwoners van de gemeente Losser zijn zelf ook gesteld op het groen in hun eigen omgeving en deden de afgelopen jaren regelmatig een verzoek tot aankoop van gemeentelijk groen. Vaak grenst dat groen direct aan het eigen (woon)perceel. In het verleden heeft de gemeente, op basis van de Handleiding Aanpak Snippergroen 2011, in veel gevallen medewerking verleend aan deze aankoopverzoeken. De Handleiding Aanpak Snippergroen is destijds opgesteld met het doel om een meer uniforme besluitvorming te laten plaatsvinden bij de verkoop of verhuur van gemeentelijke grond.

In de loop der jaren zijn zowel mondiaal, nationaal, regionaal als lokaal binnen onze eigen gemeente, nieuwe inzichten een grote rol gaan spelen. Verschillende doelstellingen met betrekking tot het klimaat, de ecologie en de biodiversiteit spelen een steeds belangrijkere rol. Deze actuele termen zijn op dit moment en in de toekomst zo van belang, dat we binnen onze eigen gemeente zeer zuinig en efficiënt om willen gaan met elk stukje gemeentelijk groen. Met andere woorden: de gemeente wil zoveel mogelijk groenstroken in haar eigendom behouden. Dit leidt er toe dat de gemeente in principe geen medewerking meer verleent aan het verkopen van snippergroen. Doelstelling van deze nota is de nieuwe inzichten en argumenten uiteenzetten en daarmee meer duidelijkheid en helderheid creëren voor de inwoners van de gemeente Losser ten aanzien van het beleid inzake snippergroen.

Soms is er sprake van gebruik van gemeentelijk groen door burgers zonder toestemming van de gemeente en zonder dat dit geformaliseerd is in een overeenkomst. Uit een door de gemeente Losser uitgevoerde inventarisatie blijkt dat er binnen de gemeente sprake is van ongeregistreerd grondgebruik. Wanneer men zonder toestemming van de gemeente een stukje gemeentegrond in gebruik heeft, is er sprake van ongeregistreerd grondgebruik. Het kan zijn dat men zich er niet eens van bewust is of dat een vorige huiseigenaar zich de grond al had toegeëigend. De gemeente Losser wil deze situaties herstellen. Tevens wordt aan de hand van deze nota beoordeeld of onrechtmatig in gebruik genomen grond bij uitzondering voor verkoop in aanmerking komt.

In hoofdstuk 2 komt aan de orde welke definitie de gemeente hanteert voor snippergroen. Vervolgens vermelden we de hoofdregel: de gemeente verleent in principe geen medewerking aan de verkoop van snippergroen, tenzij één van de uitzonderingssituaties zich voordoet. In hoofdstuk 3 worden de belangrijke argumenten benoemd voor het behoud van snippergroen. In hoofdstuk 4 worden de uitgangspunten bij het verkopen van snippergroen in uitzonderingssituaties benoemd. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens uitgewerkt onder welke voorwaarden deze verkoop plaatsvindt. In hoofdstuk 6 vermelden we de hoofdregel ten aanzien van ongeregistreerd grondgebruik: onrechtmatig in gebruik genomen grond dient te worden ontruimd. De onrechtmatig in gebruik genomen grond komt in principe niet in aanmerking voor verkoop, tenzij één van de uitzonderingssituaties zich voordoet. In hoofdstuk 7 wordt het proces inzake ontruiming van illegaal in gebruik genomen percelen besproken.

2. Definitie snippergroen en hoofdregel

Voor de uitleg van het begrip snippergroen hanteren wij de volgende definitie:

Snippergroen is de verzamelnaam voor verspreid gelegen stroken grond in eigendom van de gemeente, grenzend aan particulier eigendom, die niet zichtbaar onderdeel uitmaken van de groenstructuur in een straat, woonerf, wijk of landschap.

Onder structureel groen verstaan wij het volgende:

Structureel groen is de aanduiding voor de openbare groenstroken die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke en/of stedenbouwkundige structuur en medebepalend zijn voor aanzien en kwaliteit van het woon- en leefmilieu en bepalend voor het groene karakter van de gemeente. Structureel groen is een verzamelnaam voor openbaar groen ten behoeve van de hoofdgroenstructuur, verkeersgeleiding, beeldkwaliteit, aankleding openbare ruimte (gebouwen, terreinen), recreatie (spelen, fietsen, wandelen), natuur, ecologie en klimaat.

Structureel groen binnen de gemeente komt niet voor verkoop in aanmerking. 

De hoofdregel met betrekking tot aankoopverzoeken van snippergroen is als volgt:

Grond waarvoor bij de gemeente een verzoek binnenkomt tot aankoop, passend binnen bovenstaande definitie van snippergroen, komt in principe niet in aanmerking voor verkoop.

Uitzonderingssituaties

Slechts bij uitzondering kan snippergroen worden verkocht. Hierbij valt met name te denken aan de volgende situaties:

1. Door het college van B&W specifiek aangewezen percelen
2. Percelen die, bijvoorbeeld door verkoop of verhuur van andere gemeentelijke percelen in het verleden, dermate geïsoleerd zijn komen te liggen binnen particuliere terreinen (woningbouw en/of landbouw)
3. Percelen die dermate geïsoleerd zijn komen te liggen, waardoor er geen deugdelijke toegang meer tot het perceel is voor de gemeente om onderhoud te plegen
4. Stroken die dermate incourant qua vorm zijn (bijvoorbeeld te smal voor beplanting of enige vorm van waterberging)
5. Stroken die dienen ten behoeve van algemene nutsvoorzieningen

De gemeente beoordeelt per concreet geval of één van bovengenoemde uitzonderingssituaties zich voordoet. De gemeente houdt bij de beoordeling van bovengenoemde situaties tevens rekening met de aanwezigheid van kabels, leidingen en/of rioleringen in de grond.

Verhuur van snippergroen

De gemeente Losser gaat zeer terughoudend om met het verhuren van snippergroen. Voor verhuren van snippergroen gelden dezelfde uitgangspunten als voor het verkopen van snippergroen. Dat wil zeggen dat er sprake moet zijn van één van bovengenoemde uitzonderingssituaties om voor verhuur van snippergroen in aanmerking te komen. De verzoeker kan slechts huren in plaats van kopen, indien de verzoeker niet de eigenaar maar de huurder van het aangrenzende perceel is. De gemeente Losser hanteert een vaste huurprijs van €5,00 per vierkante meter per jaar. Per huurovereenkomst geldt een minimale huurprijs van €100,00 per jaar. De huurcontracten kunnen te alle tijde, zonder recht op enige schadeloosstelling, zowel door huurder als verhuurder tussentijds schriftelijk worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste drie maanden. De huurprijzen worden ieder jaar geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex vastgesteld door het CBS.

3. Argumenten voor behoud snippergroen

Bij de afweging dat snippergroen in principe niet voor verkoop in aanmerking komt, spelen verschillende argumenten een rol. Ter verduidelijking van dit nieuwe beleid worden de belangrijkste argumenten hieronder uiteengezet: 

• Behoud van biodiversiteit en ecologische waarde: om de biodiversiteit en de ecologische waarde in de gemeente Losser te vergroten, is in principe ieder stuk(je) grond bruikbaar voor een groene invulling. Zolang de gemeente snippergroen in haar bezit heeft, houdt ze voor nu en voor in de toekomst zeggenschap over de invulling van de grond. Zo kan tevens een invulling met verharding of bebouwing door bewoners worden voorkomen.
• Vergroten van biodiversiteit en bestrijding eikenprocessierups: het vergroten van de biodiversiteit door het aanbrengen van verscheidene gewassen, struiken of bloemenmengsels is van groot belang in de strijd tegen onder meer de eikenprocessierups.
• Waterberging en infiltratie: door invloed van klimaatverandering komen er de laatste jaren steeds vaker piekbuien voor. Tevens wordt de hemelwaterafvoer steeds vaker afgekoppeld van het riool. Hierdoor is er dringend behoefte aan ruimte voor infiltratie en/of berging van water. De gemeente wil in de toekomst vaker een waterbuffer realiseren in bestaande wijken en in nieuwbouwwijken, om wateroverlast te voorkomen.
• Toenemende verharding in woonwijken: door toenemende woningbouwactiviteiten en bijbehorende infrastructuur is zuinigheid inzake snippergroen geboden, aangezien er gemiddeld genomen vaak te weinig ruimte voor groen in de woonwijken overblijft.
• Vitaliteit bomen: in het verleden hebben zich verschillende situaties voorgedaan waardoor na verkoop van snippergroen de afstand tot de reeds aanwezige gemeentelijke bomen erg klein werd. Bewoners (of opvolgende bewoners) klaagden vervolgens over overlast van deze gemeentelijke bomen. Ze eisten van de gemeente om de bomen te snoeien of de wortels te verwijderen. Zo worden bomen van de eigenlijke groeivorm ontdaan, met als gevolg dat de vitaliteit en de ecologische waarde van de bomen verloren kan gaan. Tevens wordt met een dergelijke afstandsverkleining vaak de kans om nieuwe bomen aan te planten ontnomen, rekening houdend met de wettelijke voorschriften.

4. Uitgangspunten bij verkoop of verhuur in uitzonderingssituaties

De gemeente beoordeelt per concreet geval en aan de hand van de criteria genoemd onder hoofdstuk 2 of een deelperceel grond bij uitzondering voor verkoop of verhuur in aanmerking komt. Mocht de uitzonderlijke situatie tot verkoop of verhuur zich voordoen, dan worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

1. Uitsluitend eigenaren van aanliggende percelen kunnen stroken snippergroen in eigendom of huur krijgen, met uitzondering van de in punt 5 op bladzijde 4 genoemde nutsbedrijven.
2. Het verkopen of verhuren van snippergroen zal plaatsvinden tegen marktconforme prijzen en gebruikelijke voorwaarden.
3. Alle kosten die samenhangen met de eigendomsoverdracht, met uitzondering van de kosten van het gemeentelijke apparaat, komen voor rekening van de koper.
4. Het perceel dient overeenkomstig de geldende bestemming gebruikt te worden.
5. De grondprijs voor percelen kleiner dan 25 m² bedraagt €76,00 per m². De prijs wordt met ingang van 1 januari 2022 jaarlijks geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex, vastgesteld door het CBS.
6. Bij verkoop van percelen die groter zijn dan 25 m², of gronden waarop op basis van de bestemming bouwmogelijkheden zijn, of in de toekomst kunnen komen, wordt de grondprijs vastgesteld door middel van taxatie. Er kan niet worden onderhandeld over deze prijzen. Overdrachtsbelasting, notariële kosten en kadastrale kosten komen voor rekening van de koper.
7. Indien op verzoek van eigenaar de bestemming van het gekochte binnen 10 jaar na aankoop wordt gewijzigd in een bestemming die een hogere waarde vertegenwoordigd, dient er een nabetaling plaats te vinden tussen de aankoopsom en de hogere waarde die het perceel heeft verkregen door de bestemmingswijziging.
8. Groen- en reststroken die zodanig van omvang zijn of zodanig gesitueerd zijn dat er een bouwkavel van kan worden gemaakt, worden niet uitgegeven als snippergroen.

5. Voorwaarden bij verkoop in uitzonderingssituaties

Indien de uitzonderlijke situatie tot verkoop van snippergroen zich voordoet, dan wordt er een koopovereenkomst gesloten met de gemeente. Namens het college van burgemeester en wethouders is de teamleider Beheer Fysieke Ruimte bevoegd de koopovereenkomst te sluiten. 

Bij overdracht van de grond hanteert de gemeente de volgende voorwaarden:

• De groen- en/of reststrook mag alleen worden gebruikt voor tuinuitbreiding of als toegangspad naar het eigen perceel.
• Het is, zonder uitdrukkelijke toestemming, niet toegestaan de aan te kopen grond in te richten als parkeerplaats en/of stallingruimte voor een aanhanger o.i.d.
• De gemeente zal altijd versnippering van groenstroken willen voorkomen. Verkoop van één of meer naast elkaar liggende stukken groen is alleen mogelijk, wanneer de resterende deelpercelen van de groenstrook ook worden verkocht.
• De koper van de grond betaalt alle kosten die samenhangen met de eigendomsoverdracht van deze grond. Het gaat daarbij onder meer om de notariskosten, de overdrachtsbelasting en de kadasterkosten.
• Op de aan te kopen grond mogen in principe geen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Dit kan slechts anders zijn, indien het bestemmingsplan bebouwing toestaat of mogelijk maakt.
• In verband met de verkeersveiligheid of de sociale veiligheid kunnen in de akte voorwaarden worden opgenomen over bijvoorbeeld de hoogte van beplanting of eventuele bouwwerken op het perceel.
• Indien zich kabels, leidingen of rioleringen in het perceel bevinden, wordt in de koopovereenkomst ten behoeve van de gemeente een recht van opstal gevestigd op deze kabels, leidingen of rioleringen.

De gemeente behoudt zich het recht voor om in bijzondere gevallen in de koopovereenkomst af te wijken van de hierboven genoemde voorwaarden.

6. Voorwaarden bij verhuur in uitzonderingssituaties

Indien de uitzonderlijke situatie tot verhuur van snippergroen zich voordoet, dan wordt er namens het college van B&W een huurovereenkomst gesloten met de teamleider Beheer Fysieke Ruimte. Een huurovereenkomst is persoonsgebonden en gaat dus niet automatisch over op de nieuwe bewoner van het aangrenzende perceel.

De gemeente Losser hanteert een vaste huurprijs van €5,00 per vierkante meter per jaar. Per huurovereenkomst geldt een minimale huurprijs van €100,00 per jaar. De huurcontracten kunnen te allen tijde, zonder recht op enige schadeloosstelling, zowel door huurder als verhuurder tussentijds schriftelijk worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste drie maanden. De huurprijzen worden ieder jaar geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex vastgesteld door het CBS.

Als bijlage 2 is bij deze beleidsnota een concept huurovereenkomst gevoegd. In deze overeenkomst zijn een aantal standaard voorwaarden opgenomen, welke in iedere huurovereenkomst zullen terugkeren. De gemeente heeft daarnaast de mogelijkheid om aanvullende en/of afwijkende voorwaarden te stellen, indien het betreffende geval daar aanleiding voor geeft. 

7. Ongeregistreerd grondgebruik en hoofdregel

Indien binnen de gemeente Losser sprake is van ongeregistreerd grondgebruik, dan wil de gemeente deze situaties herstellen. Ongeregistreerd grondgebruik is onwenselijk om een aantal redenen. Ten eerste heeft de gemeente Losser de wettelijke verplichting om publiek eigendom te beschermen. Of het nu gaat om kleine of grote stukken grond, de gemeente moet in alle gevallen op dezelfde manier optreden. Het is niet eerlijk ten opzichte van andere inwoners, wanneer men gemeentegrond kosteloos in gebruik heeft. De gemeente Losser heeft het openbaar groen in het verleden met zorg aangelegd. Ongeregistreerd grondgebruik kan leiden tot een verstoring van de stedenbouwkundige eenheid en een verstoring van de kwaliteit van de leefomgeving. 

De hoofdregel met betrekking tot ongeregistreerd grondgebruik is als volgt: 

De onrechtmatig in gebruik genomen grond komt in principe niet in aanmerking voor verkoop.

Uitzonderingssituaties

Slechts bij uitzondering kan onrechtmatig in gebruik genomen grond worden verkocht. De huidige illegale situatie wordt dan gelegaliseerd. Onrechtmatig in gebruik genomen grond, passend binnen de definitie van structureel groen, komt niet voor verkoop in aanmerking. De onrechtmatig in gebruik genomen grond, passend binnen de definitie van snippergroen, kan slechts bij uitzondering worden verkocht. Hierbij valt met name te denken aan de volgende situaties:

1. Percelen die, bijvoorbeeld door verkoop of verhuur van andere gemeentelijke percelen in het verleden, dermate geïsoleerd zijn komen te liggen binnen particuliere terreinen (woningbouw en/of landbouw)
2. Percelen die dermate geïsoleerd zijn komen te liggen, waardoor er geen deugdelijke toegang meer tot het perceel is voor de gemeente om onderhoud te plegen
3. Stroken die dermate incourant qua vorm zijn (bijvoorbeeld te smal voor beplanting of enige vorm van waterberging)

De gemeente beoordeelt per concreet geval of één van bovengenoemde uitzonderingssituaties zich voordoet. De gemeente houdt bij de beoordeling van bovengenoemde situaties tevens rekening met de aanwezigheid van kabels, leidingen en/of rioleringen in de grond.

Voor het bij uitzondering verkopen van onrechtmatig in gebruik genomen grond gelden dezelfde uitgangspunten en voorwaarden als voor het bij uitzondering verkopen van snippergroen. De uitgangspunten en voorwaarden worden genoemd in hoofdstuk 4 en hoofdstuk 5 van deze nota.

8. Ontruiming

In principe dient illegaal in gebruik genomen grond te worden ontruimd. De gemeente vordert ontruiming, zodat deze percelen weer onderdeel gaan uitmaken van de openbare ruimte. De gemeente zorgt vervolgens, indien nodig, voor nieuwe beplanting en de gemeente neemt het perceel weer in onderhoud.

Wanneer er sprake is van ontruiming dan verzoekt de gemeente de gebruiker schriftelijk om de desbetreffende grond binnen een redelijke termijn weer in oude staat terug te brengen. Als door verloop van tijd de “oude staat” niet valt te herleiden, bepaalt de gemeente op welke wijze de gebruiker de grond moet aanpassen. In de meeste gevallen betekent dit dat de grond vrij van alle bouwwerken, verharding en beplanting dient te worden opgeleverd. Weigert de gebruiker aan dit schriftelijke verzoek van de gemeente te voldoen, dan moet ontruiming in principe plaatsvinden via de privaatrechtelijke weg.

In de Algemene Plaatselijke Verordening van de Gemeente Losser is geen artikel opgenomen voor de ingebruikname van gemeentelijk groen. Wanneer het publiekrecht de gemeente geen titel biedt om tot ontruiming over te gaan, kan de gemeente via de burgerlijke rechter afdwingen dat zij de grond weer tot haar volledige beschikking krijgt. De gemeente beroept zich in dat geval op haar eigendomsrecht. De gemeente is als eigenaar bevoegd de grond van een ieder, die haar zonder recht houdt, op te eisen (artikel 5:2 BW).